Accollo mutuo: cos’è e come funziona

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C’è un ventaglio di situazioni in cui può accadere che si renda necessario quello che viene indicato come accollo del mutuo. Regolamentato dall’articolo 1273 del Codice Civile, questo modus operandi viene adottato in particolare per tre situazioni ben precise:

•   Ove si intenda vendere un immobile su cui grava un finanziamento il quale non è ancora estinto, magari per acquistarne un altro più confacente a esigenze che sono nel frattempo mutate;

•   nel corso di una separazione uno dei coniugi ritenga necessario liberarsi dal peso rappresentato dalla propria quota coniugale;

•   il costruttore che aveva stipulato il mutuo decida di trasferire le rate restanti di esso ad un potenziale acquirente.

Ove si verifichi uno di questi casi, il cosiddetto accollante si incarica di subentrare nel pagamento delle rate di mutuo restanti alla banca che ha erogato il finanziamento e si assume l’onere di dare seguito a tutte le clausole che il contratto originario, quello firmato dal suo predecessore, prevedeva. Naturalmente lo stesso acquirente, detto accollante, avrà nel frattempo stipulato una pattuizione con il venditore della casa per l’acquisto di essa ad un determinato prezzo. Una volta che avrà pagato per intero il suo debito, provvederà anche ad estinguere l’ipoteca gravante sull’immobile.

Di quali tipi può essere l’accollo del mutuo?

Quando si parla di accollo del mutuo, il quale ha inizio formalmente al momento del rogito, si distingue in pratica tra due tipologie:

• l’accollo cumulativo, in cui l’accollato e l’accollante rimangono vincolati. Ciò implica che, nel caso in cui il secondo non fosse in grado per qualsiasi motivo di pagare il debito alla banca, allora il mutuo ipotecario andrà nuovamente a ricadere sul debitore-venditore. Si tratta in pratica di una procedura simile a quella che caratterizza il prestito con garante e gli istituti bancari vi fanno ricorso quando l’acquirente dell’immobile non possiede i requisiti necessari o non fornisce adeguate garanzie di poter ottemperare al suo impegno;
• l’accollo liberatorio, il quale prevede lo scioglimento di qualsiasi impegno assunto in precedenza dall’accollato nei confronti della banca che ha fornito i soldi per l’operazione. Di conseguenza il debito contratto dovrà essere estinto unicamente dall’accollante. Occorre però precisare che la liberatoria deve essere espressamente dichiarata nel contratto, per avere validità legale.

Accollo del mutuo: quando conviene?

La domanda che ci si deve porre, quando si è intenzionati ad accollarsi un mutuo è naturalmente quella relativa alla sua convenienza. La quale diventa effettiva, per l’accollante e l’accollato soprattutto se l’alternativa è quella di accendere un nuovo mutuo. In questo caso, infatti, il subentro del nuovo debitore permette di risparmiare sulle spese che si renderebbero necessarie per l’accensione di un nuovo finanziamento. Una ipotesi tale da rendere obbligatorio espletare nuove perizie, inaugurare una ulteriore istruttoria, dare vita a nuove spese notarili e quindi sostenere altri costi accessori collegati all’iter procedurale.

Va poi ricordato che l’accollato non dovrà sostenere i costi di cancellazione dell’ipoteca e quelli che fanno riferimento all’estinzione anticipata. Nel caso in cui, l’accollato sia una società, ad esempio quella che ha edificato l’immobile, e non un privato, l’acquirente dovrà rimborsare solo fino all’80% del debito residuo e non l’intera cifra.
La banca, a sua volta, non ha nulla da eccepire, in quanto i suoi diritti di rientrare della cifra prestata e degli interessi maturati rimangono invariati. In pratica all’ente interessa relativamente chi paga, la cosa realmente importante è che il debito venga estinto con puntualità. A volte, però, gli istituti bancari preferiscono l’accensione di nuovi mutui a condizioni più onerose rispetto alle precedenti. In questo caso il subentro di un nuovo debitore viene permesso solo se l’accollante sottoscrive delle polizze assicurative dai costi vertiginosi, tali da rendere infine scarsamente conveniente l’operazione.

Per quanto riguarda l’accollato, la sua convenienza risiede proprio nei motivi che lo spingono a prendere in considerazione l’accollo del mutuo. Si tratta quindi solitamente di una soluzione ideale per chi magari sia entrato in un momento di difficoltà economica tale da rendergli problematico o addirittura impossibile onorare il piano di rientro sottoscritto in sede contrattuale.

Attenzione alle truffe

Chi prevede di dover ricorrere all’accollo del mutuo in un futuro più o meno prossimo, deve cercare di fare molta attenzione, in quanto questo genere di operazioni è spesso caratterizzato da comportamenti opachi o, addirittura, truffaldini.
Tra le cose da affrontare con estrema circospezione, ne ricordiamo in particolare due:

• la necessità di procedere ad una verifica in grado di stabilire con certezza che l’accollato sia in regola con i pagamenti. Nel caso inverso, infatti, l’accollante dovrà farsi carico anche della posizione di cattivo pagatore, aggiungendo quindi la beffa al danno. Il modo migliore per non ritrovarsi di fronte a spiacevoli sorprese consiste nell’informarsi preventivamente sulla tipologia di contratto che è stato stipulato, sugli oneri e sulle possibili spese che la banca potrebbe richiedere in caso di subentro di un nuovo debitore, sui tassi d’interesse previsti in sede contrattuale e sulle commissioni spettanti. Si tratta di una serie di informazioni le quali potrebbero rivelarsi fondamentali in fase di decisione, quando si deve capire se è meglio procedere all’accollo di un mutuo o all’accensione di un nuovo finanziamento;
• la necessità di avere la liberatoria nel caso in cui l’accollo sia di tipo liberatorio. Solo essa va in pratica a sciogliere l’accollante dall’eventuale obbligo di accollarsi le possibili inadempienze pregresse dell’accollato.