Quando ci si avvicina al momento di stipulare un mutuo e acquistare la propria casa dei sogni, ci si domanda spesso come possa funzionare il sistema di detrazioni mutui previsto dal legislatore fiscale nel nostro Paese.
Si tratta di una domanda più che lecita!
Acquistare, costruire o ristrutturare casa, soprattutto se con un mutuo, apre infatti le porte alla possibilità di poter disporre di interessanti agevolazioni fiscali che rendono un po’ meno onerosa l’intera operazione.
Cerchiamo allora di capire quanto possiamo risparmiare attraverso le detrazioni sui mutui in caso di acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima o della seconda casa.
Andiamo con ordine!
Detrazioni mutui per acquisto prima casa
Per quanto attiene le detrazioni mutui per acquisto prima casa, è detraibile dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori.
Pochi, fortunatamente, i requisiti da rispettare. Per poter validamente godere di tali detrazione sarà infatti sufficiente che i mutui siano garantiti da una ipoteca per acquisto di unità immobiliare, che deve essere adibita ad abitazione principale entro e non oltre i 12 mesi dall’acquisto.
Di contro, se l’unità immobiliare non viene adibita ad abitazione principale entro i 12 mesi previsti dalla legge, si perde il diritto alla detrazione. La principale eccezione è legata al fatto che la mancata adibizione ad abitazione principale sia legata a un motivo di lavoro, ovvero – ad esempio – al trasferimento deciso dal datore dopo l’acquisto dell’appartamento.
Si tenga inoltre conto che gli interessi passivi dei mutui per l’acquisto della prima casa possono fruire della detrazione al 19% fino a un tetto massimo di 4.000 euro. Ne deriva che il beneficio ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi non potrà eccedere i 760 euro.
Per quanto poi concerne gli oneri accessori, per tali si intendono tutte le voci di costo strettamente legate all’operazione. Per esempio, possono essere condotte in detrazione le commissioni agli intermediari, gli oneri fiscali, le spese notarili, le spese di istruttoria, le spese di perizia tecnica. Contrariamente agli interessi passivi, che possono essere detratti per l’intera estensione del mutuo, gli oneri accessori possono essere portati in detrazione solo nel primo anno.
Detrazione mutui cointestati ad entrambi i coniugi
Una casistica particolare è certamente rappresentata dall’ipotesi di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi.
Nel caso in cui marito e moglie abbiano sottoscritto contestualmente il contratto di mutuo, il coniuge che ha l’altro fiscalmente a carico può fruire della detrazione per entrambe le quote degli interessi passivi, a patto di rispettare i requisiti che sopra abbiamo già avuto modo di rielaborare.
Detrazione mutui per costruzione abitazione principale
Regole molto simili valgono anche nell’ipotesi in cui il mutuo sia stato richiesto per la costruzione e per la ristrutturazione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
Anche in questo caso sarà infatti possibile portare in detrazione dall’imposta sui redditi il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori.
Si tenga solo in considerazione, a completamento di questo breve passaggio, che quando si parla di interventi di costruzione e di ristrutturazione si intendono le operazioni soggette a concessioni edilizie, e che il limite massimo su cui calcolare la detrazione del 19% su 2.582,28 euro complessivi.
Infine, il legislatore fiscale ha previsto che la detrazione sia ammessa solo a condizione che i lavori di costruzione abbiano iniziano nei sei mesi antecedenti, o nei diciotto mesi successivi alla data di stipula del contratto di mutuo, e che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori.
Detrazione mutui seconde case
Come abbiamo visto nelle righe che precedono, la regola principale per poter validamente usufruire delle detrazioni mutui è quella di stabilire la propria residenza nell’abitazione principale entro 12 mei dall’acquisto. Tale condizione deve inoltre permanere per l’intero periodo di imposta per cui si vuole richiedere la detrazione.
Per le seconde case, evidentemente, questa condizione non può essere soddisfatta.
Tuttavia, esistono alcuni casi di detrazione mutui seconda casa, ovvero delle ipotesi in cui il legislatore ha previsto un esonero dalla causa di decadenza.
Di uno abbiamo già detto: il trasferimento per motivi di lavoro. Si ha dunque diritto alla detrazione anche se l’unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro successivo all’acquisto. La detrazione non si perde, peraltro, se l’immobile viene locato.
Altre ipotesi di potenziale detrazione mutui seconda casa sono quelle legate al ricovero in casa di cura, se permanente, e a condizione che l’immobile non venga locato. Quindi, ricordiamo anche che al personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento militare, e a quello dipendente delle Forze di polizia a ordinamento civile, la detrazione viene comunque riconosciuta anche se non si tratta di dimora abituale, essendo sufficiente che si tratti di immobile costituente abitazione di proprietà.
Ricordiamo altresì, in questo tema, che se l’immobile non si utilizza più come abitazione principale, il diritto alla detrazione decade dall’anno successivo, con le sole eccezioni di cui sopra. Se però il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, potrà fruire nuovamente della detrazione, in riferimento alle rate del mutuo pagate, a decorrere da questo momento.
