Nel pieno dello sviluppo del mercato immobiliare e creditizio italiano, poco prima che la grande crisi iniziata sul finire dello scorso decennio facesse capolino, i mutui prima casa 100 per cento erano una realtà sempre più richiesta dai giovani mutuatari, e non solo.
Poi, con l’arrivo delle criticità economiche, lo scoppio della bolla immobiliare e un mutamento radicale nelle politiche creditizie, le banche si sono fatte rapidamente più prudenti, rendendo il mutuo 100×100 un lontano ricordo.
Oggi si sta tuttavia assistendo a un graduale ritorno alla “normalità” o, meglio, alla situazione ante-crisi. Sebbene il loan-to-value (cioè, il rapporto tra quanto viene erogato in prestito e il valore di compravendita dell’immobile) sia mediamente ancora inferiore al 75%, appare chiaro come vi siano evidenti segnali di risveglio nell’interesse per i mutui 100 per cento giovani e, più in generale, per tutte quelle formule di finanziamento che possono permettere agli aspiranti mutuatari di entrare in possesso di una somma di denaro che sia pari o prossima al valore della propria casa.
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Ma come funzionano i mutui 100%? Quali banche erogano mutui al 100 per cento? E c’è qualcosa che bisogna sapere prima di sottoscriverli?
Mutui 100 per cento, come funzionano
Andiamo con ordine e iniziamo con uno sguardo sul loro funzionamento. Il meccanismo alla base dei mutui 100 per cento è abbastanza semplice, considerato che è praticamente identico a quello di qualsiasi mutuo per acquisto casa, con la differenza che ad essere erogato è il 100 per cento del valore di perizia dell’immobile, qualora questo sia inferiore al valore di compravendita del bene, o il valore di compravendita qualora inferiore al valore di perizia. In altri termini, i mutuatari che richiedono e ottengono un finanziamento al 100 per cento, finiscono con il poter avere l’intera somma utile per acquistare la casa dei loro sogni.
Si tenga naturalmente conto che quanto finanziato dalla banca non comprende alcune spese accessorie. Il mutuatario rimarrà pertanto impegnato a pagare con i propri fondi le spese notarili, le imposte e tutto ciò che non è compreso nel valore di transazione.
In alternativa al mutuo 100 x 100 puoi valutare anche un mutuo più finanziamento, se può essere congeniale con le tue esigenze.
Mutui 100% convengono?
Naturalmente, quanto sopra abbiamo potuto condividere potrebbe farti propendere verso una grandissima convenienza dei mutui al 100%. D’altronde, ti permetteranno di avere l’intero importo di spesa per l’acquisto dell’immobile, senza che tu debba necessariamente anticipare soldi propri (fatta eccezione, come abbiamo visto, per le spese accessorie e per le imposte)!
Detto ciò, prima di abbracciare con troppa enfasi un mutuo al 100%, bisogna effettivamente valutare la sua convenienza nel lungo termine, sapendo che di norma, i mutui che finanziano l’intero valore dell’immobile:
- hanno tassi di interesse più elevati rispetto a quanto non avvenga con i mutui sotto l’80% del valore di finanziamento del bene;
- vengono richiesti generalmente per periodi di ammortamento molto estesi (anche 40 anni, nel caso di mutui giovani), al fine di poter spalmare il debito in un periodo di tempo più ampio e, dunque, abbassare l’importo della rata.
Proprio per questo motivo, il nostro suggerimento è quello di valutare l’indebitamento con un mutuo al 100% insieme ad altre forme di finanziamento che potrebbero meglio soddisfare le proprie esigenze, e rivelarsi molto più convenienti sul lungo termine.
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Tra le varie ipotesi, un cenno è naturalmente ascrivibile al Fondo garanzia per i mutui per la prima casa, creato dalla legge di Stabilità del 2014, e periodicamente rinnovato. Grazie al Fondo in questione, infatti, è possibile accedere a condizioni particolarmente vantaggiose per i mutui ipotecari per l’acquisto di unità immobiliari da adibire a prima casa, grazie a una garanzia diretta del Fondo, nella misura del 50% della quota capitale.
Ti ricordiamo che può fare richiesto al Fondo chi:
- non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo – salvo quelli acquistati per successione, anche in comunione con altri successori, e in uso a titolo gratuito a genitori e fratelli;
- vuole acquistare un immobile sito nel territorio nazionale;
- vuole acquistare un immobile non di lusso, ovvero non rientrate nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici);
- chiede un mutuo di importo non superiore a 250 mila euro, concesso da banca o intermediario finanziario convenzionato.
Il tasso è particolarmente scontato, con riduzione per le giovani coppie (in cui almeno uno dei due componenti non ha superato i 35 anni), nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico e conduttori di alloggi di proprietà degli IACP.
Insomma, le alternative per chi vuole avere accesso a un mutuo particolarmente agevolato non mancano. Meglio informarsi prima della firma dell’atto!
Chi fa mutui al 100 per cento
Come abbiamo affermato in apertura del nostro approfondimento, oggi sono sempre di più le banche che stanno offrendo (o sono tornate ad offrire) un mutuo al 100 per cento. Se compri casa con Tecnocasa, ti proporranno di valutare il mutuo con Kiron. Nel nostro articolo ti spieghiamo come funziona.
Tra i pionieri di questo settore c’è sicuramente Intesa Sanpaolo, che dal 2016 è tornata a proporre questi finanziamenti destinandoli prevalentemente alla clientela degli under 35. Sempre nei confronti dei più giovani c’è poi la possibilità di sottoscrivere un finanziamento che permette di pagare rate leggere per i primi 10 anni: in questo periodo il mutuatario corrisponderà solamente rate composte dalla sola quota interesse, mentre il vero e proprio ammortamento inizierà a lunga distanza.
Tra le altre società che risultano essere più attive in questo comparto c’è poi Credem, che con il suo Avvera finanzia prestiti vicini al 100% del valore dell’immobile, a correntisti e non, o il progetto Abitare di Cariparma.
Il numero degli istituti di credito che sta intervento con misure flessibili in tal senso è tuttavia in continuo incremento. Meglio pertanto domandare anche alla propria banca: è probabile che ci sia qualche prodotto su misura per le tue esigenze!
Prima di procedere, ti invitiamo anche di informarti sulle assicurazioni obbligatorie e facoltative sul mutuo e sull’importanza della pre-delibera del mutuo. Fai anche un confronto tra i migliori mutui su Supermarket qua sotto. Meglio avere tutte le informazioni possibili prima di procedere con l’acquisto!
