La surroga è una pratica che consente di trasferire il mutuo sulla tua prima casa presso un’altra banca, senza oneri e costi accessori. Ma, cos’è, in realtà, la surroga? Conviene davvero? Come vedi, c’è ancora molto da sapere. Per scoprire come funziona la surroga del tuo mutuo, ti consigliamo di leggere la nostra guida, che contiene anche le offerte di surroga più vantaggiose del momento.
Surroga: cos’è?
Il termine surroga, detto anche surrogazione, è una procedura che consente di trasferire il proprio mutuo in una banca diversa da quella che lo aveva originariamente concesso. Chiamata anche “portabilità”, la surroga è un servizio molto semplice da richiedere e da attuare. In passato, per surrogare un mutuo, bisognava sostenere dei costi. Questi sono stati poi eliminati nel 2007, con la cosiddetta “Legge Bersani” (legge 2 aprile 2007, n. 40 , portabilità del mutuo in art. 8). Inserita nella Finanziaria del 2008, la legge vieta alle banche di applicare dei costi sulla surroga dei mutui. Il mutuatario ha invece il diritto di chiedere alla propria banca di trasferire il mutuo presso un altro istituto di credito. Specie se quest’ultimo offre condizioni migliori in termini di rata e tassi d’interesse.
Quali mutui si possono surrogare?
Si possono surrogare diverse tipologie di mutuo: quelli chiesti per acquisto di terreni, ad esempio, o quelli chiesti per motivi di liquidità.
In genere, la surroga è prevalentemente chiesta per i mutui immobiliari, soprattutto per quelli sulla prima casa.
La portabilità del mutuo sulla prima casa riguarda infatti la stragrande maggioranza dei mutui richiesti in Italia. La prima casa è quasi sempre uno dei beni su cui si investe e si spende di più. Il costo del mutuo, in termini di rata mensile e di interessi da pagare, è quindi una delle principali voci di spesa dell’abitazione principale. Niente di strano, dunque, se dopo averlo chiesto e ottenuto, si cercano condizioni migliori con un altro istituto di credito. Ormai, le banche fanno a gara per offrire mutui a tasso fisso o variabile sempre più convenienti, specie quelle online. Per fruire di un mutuo con condizioni vantaggiose, quando già se ne ha uno, la soluzione migliore è proprio la surroga.
In alternativa, esiste anche la rinegoziazione, ma le due procedure sono totalmente differenti.
Surroga e rinegoziazione: differenze
La surroga prevede il trasferimento del mutuo dalla propria banca a un’altra. La rinegoziazione, invece, prevede la ricontrattazione del mutuo con la stessa banca.
La surroga è, a tutti gli effetti, un nuovo mutuo con una nuova banca, perché si chiude il contratto con quella precedente. Il nuovo finanziamento corrisponde, infatti, all’importo del debito residuo con la vecchia banca.
La rinegoziazione riguarda, invece, lo stesso mutuo con la stessa banca. In questa pratica vengono solo modificate le condizioni del finanziamento in corso. Quindi, con la stessa banca non puoi surrogare il tuo mutuo, puoi semplicemente rinegoziarlo.
Rinegoziare e surrogare un mutuo sono due cose differenti, ma la loro convenienza è, praticamente, identica. Entrambe offrono la possibilità di abbassare la rata e gli interessi del finanziamento.
La rinegoziazione è, potremmo dire, più comoda del mutuo dal punto di vista formale e burocratico, perché non prevede il trasferimento della pratica presso un’altra banca. Tuttavia, quando le condizioni contrattuali del mutuo si rivelano migliori solo in banche diverse dalla propria, la surroga rimane certamente la scelta più conveniente.
Surroga mutuo prima casa: come funziona?
Come già detto, surrogare un mutuo sulla prima casa è estremamente semplice. Basterà fare una richiesta scritta alla nuova banca e alla propria, che, a sua volta, avrà 30 giorni di tempo per accettare il trasferimento.
Se la tua banca dovesse rifiutarsi, incorrerà in multe e sanzioni. Per te, invece, il trasferimento non avrà alcun costo accessorio. Il mutuo surrogato dovrà corrispondere all’importo del debito residuo.
Con la surroga, puoi modificare a tuo vantaggio:
- durata del mutuo
- tipologia
- tasso di interesse e spread
- importo delle rate e relative spese di incasso, di istruttoria e di perizia.
La nuova banca inoltre non iscriverà una nuova ipoteca sull’immobile, perché, con la surroga, verrà trasferita anche l’ipoteca stipulata con la precedente banca.
I mutui sulla prima casa possono essere tutti surrogati, a qualunque tipologia appartengano. Puoi surrogare il mutuo a tasso fisso per trasformarlo in uno a tasso variabile e viceversa. L’obiettivo della surroga è infatti quello di spuntare condizioni migliori, tra cui una rata più bassa. Quest’ultima si può abbassare applicando un tasso di interesse inferiore oppure allungando la durata del mutuo o, ancora, fruendo di entrambe le opzioni.
Tempi per richiedere la surroga del mutuo per la prima casa
I tempi per richiedere la surroga del mutuo dipendono dalla banca che l’ha erogato. In genere, questo tempo viene indicato nelle condizioni contrattuali del mutuo stesso.
Alcune banche prevedono la possibilità di surroga solo dopo il pagamento delle prime sei rate. Ne consegue, che, nella pratica, sia impossibile ottenere la surroga del mutuo al 100%, perché il trasferimento del finanziamento si effettua solo dopo aver pagato un certo numero di rate alla prima banca. In alcuni casi, si può ottenere una surroga pari al 95% dell’importo del mutuo.
Inoltre, la surroga del mutuo si può chiedere infinite volte, ma nella pratica, le banche la consentono solo per una volta. Ne consegue che sia molto difficile poter chiedere a surroga di un mutuo già surrogato. Prima di accettare la richiesta, infatti, la nuova banca effettua una ricerca per sapere se il debitore ha già richiesto precedenti surroghe. La tendenza a surrogare un mutuo, infatti, è indice di scarsa solvibilità per le banche.
Offerte surroga mutuo
Le migliori offerte per la surroga del mutuo si possono trovare sicuramente online. Dalle promozioni apparse sui vari siti web di settore, si parla di surroga del mutuo con tasso fisso inferiore al 2%. Le offerte più allettanti del momento provengono da:
- IWbank, banca online che offre una surroga su mutuo ventennale di 50 mila euro con tasso fisso dell’1,57% e una rata mensile di 241,27 euro.
- Ubibanca, istituto di credito che offre le stesse condizioni lette sopra e la stessa rata, ma con un tasso dell1,66% (vuol dire che pagherai meno spese d’incasso rata).
- BNL, storica banca che offre la portabilità di un mutuo ventennale di 50 mila euro al tasso fisso dell’1,75%, con una rata mensile di 245 euro.
Le offerte per surrogare il mutuo per la prima casa sono comunque tante e cambiano di giorno in giorno.
Per rimanere aggiornato sulle novità, ti consigliamo di consultare spesso questa guida. In alternativa, puoi anche contattarci per saperne di più.
