Quando parliamo di mutui, potremmo stare giorni e giorni a elencare le tantissime soluzioni per le famiglie e chi è intenzionato a comprare casa. Per ogni esigenza esistono una serie di opzioni che vanno ad agevolare il debitore, come nel caso della surroga dei mutui, che consente di cambiare banca e passare a quella nuova con tassi più convenienti.
Sempre parlando di questo settore, c’è un’opzione che molti non mettono in conto, ovvero il mutuo 100%. Si tratta di un prestito assolutamente vantaggioso per le giovani coppie e non solo, in quanto finanzia l’80% del valore dell’immobile, fino ad arrivare al 100%!
Ma cos’è nello specifico e come funziona? Vediamolo!
Mutuo 100%, come funziona?
Abbiamo capito come il mutuo al 100% non sia altro un mutuo che finanzia il valore dell’immobile scelto dall’80 al 100%. In una delibera del 22 aprile 1995 del Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio (CICR), si legge come gli istituti di credito possano concedere ai propri clienti un finanziamento di circa l’80% del valore dell’immobile fino al 100% per chi ne ha necessità. In generale sono concessi a giovani coppie o a categorie particolari che vogliono comprare casa ma non sanno come fare.
Come in ogni mutuo che si rispetti, per ottenerlo, bisognerà presentare una serie di garanzie da parte del richiedente, rispettando vari criteri. Ricordiamo che il credito è molto più alto rispetto a un mutuo tradizionale, il che espone la banca a maggiori rischi che vengono coperti proprio dalle garanzie aggiuntive. Ma quali sono?
Garanzie aggiuntive da poter presentare
Non è difficile avviare una procedura di mutuo al 100%, ma bisogna tenere conto che ci sono una serie di garanzie integrative specifiche e che vanno approfondite al meglio. In particolar modo vanno a interessare lo stato patrimoniale della persona. In genere però sono:
- Una polizza assicurativa fideiussoria: si tratta di uno strumento che serve a coprire fino al 10% la somma elevate, rispetto all’80% erogato. È una soluzione che permette alla banca di restare più tranquilla. In questo caso il cliente dovrà decidere se pagarla lui oppure scegliere di farlo fare all’istituto ed erogare uno spread più alto;
- L’ipoteca sull’immobile: altra soluzione riguarda l’ipoteca, opzione classica che viene utilizzato anche nei mutui tradizionali. In caso di mancati pagamenti la banca può decidere di diventare la proprietaria dell’immobile e venderlo, ricavano la cifra prestata:
- Il terzo garante: oltre ad avere il classico garante, in questo caso ne viene chiesto un altro, che garantisca al rimborso della somma nel caso in cui non fosse capace di pagarla.
Queste sono quelle principali richieste, ma in realtà ne esistono ancora altre che permettono agli istituti di credito di concedere il mutuo 100%, come polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici o fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia.
Il Fondo di Garanzia istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze
Si tratta di un Fondo per i mutui prima casa che aiutano i giovani ad acquistare il loro primo immobile coprendo parte del mutuo. A finanziarlo ci pensa il Governo con importi variabili in base alla legge finanziaria del momento. Ad esempio nel 2022 sono stati inseriti circa 250 milioni di euro!
Con il Governo Draghi e il Decreto Sostegni Bis, questo fondo è stato nuovamente rifinanziato, andando anche ad aumentare la misura massima della garanzia concedibile dal Fondo, passando dal 50% all’80%.
Le condizioni che vanno rispettate per poter accedere a tale mutuo sono un ISEE inferiore ai 40.000 euro e avere meno di 36 anni, ma con scadenza fissata al 31 dicembre 2022. Il che vuol dire che per beneficiare del dei vari bonus c’è tempo entro quella data limite.
Chi può beneficiare dei mutui al 100% per la prima casa
Passiamo alla parte più importante dell’articolo, ovvero chi può beneficiare di tale misura. Per accedere al Fondo di Garanzia, bisogna far parte di una serie di categorie di beneficiari specifiche:
- giovani coppie: tutte le coppie che intendono accedere al Fondo, possono farlo, a patto che abbiano meno di 35 anni (almeno uno dei due) e che siano coniugi o comunque convivano;
- nuclei monogenitoriali con figli minori: nei beneficiari rientrano anche persone non coniugate, magari divorziate o vedove, ma con un minore a carico;
- giovani di età inferiore a 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico di cui all’articolo 1 della Legge 28 giugno 2012 n. 92;
- conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.
Come se non bastasse bisogna anche tenere conto che:
- l’immobile da acquistare deve essere utilizzato come casa principale;
- Bisogna essere proprietari di un solo immobile abitativo, tranne quelli ottenuti per eredità a momento della richiesta;
- L’immobile non deve appartenere a categoria catastali di lusso, palazzi storici, signorili o ville.
In fatti specie, il Decreto Sostegni Bis di Mario Draghi ha presentato agevolazioni per i mutui prima casa fino a 36 anni, rendendo l’accesso al credito molto più facile in presenza di determinati requisiti. Sono importanti novità che aiutano i giovani a rendersi indipendenti e spingerli a comprare casa.
Infine le caratteristiche che contornano il mutuo 100% fanno si che il tutto sia molto costoso rispetto agli altri. Non a caso gli interessi sono di 1,50 punti più alti se entro l’80% del valore dell’immobile. Il 100%, invece, viene esteso con durate molto lunghe, anche perché a richiederlo è un giovane e quindi c’è la possibilità che paghi tutti gli anni richiesti. Tutto questo porta a un ammortamento della rata che è possibile pagare in molti più anni, ma con spread, interessi molto più alti che vanno a favore della banca che guadagnerà tanto dal mutuo.
Insomma il mutuo 100% è sicuramente una soluzione vantaggiosa per chi è giovane e ha intenzione di comprare la prima casa, ma allo stesso verte dalla parte della banca, con tassi molto più alti rispetto al mutuo tradizionale, ma con la possibilità di dilazionare tutto con molti più anni rispetto ai classici.
