Purtroppo, molte persone hanno la convinzione che sia impossibile pignorare la prima casa. In realtà, ci sono determinate situazioni e condizioni particolari che invece rendono pignorabile per legge il bene immobile, anche in caso di prima casa. Vediamo nel dettaglio.
Si può pignorare la prima casa?
La risposta alla domanda è sì. Per quanto riguarda i creditori privati, quindi per esempio fornitori, banche o condominii, la regola per la pignorabilità è quella generale. Invece, nel caso si tratti di Agenzia delle Entrate ci possono essere delle condizioni che limitano la procedura. I creditori privati possono agire pienamente per recuperare l’importo del proprio credito e non ci sono soglie minime a partire dalle quali si può esercitare il diritto.
Non ci sono, inoltre, divieti per quanto riguarda il pignoramento di una casa abitata da un bambino o da una persona diversamente abile; ciò neanche in caso di debitori che non siano in grado di procurarsi una seconda abitazione. In linea di massima, la prima casa, quindi, è pignorabile in caso di debiti di natura prettamente privata. Va da sé che sia necessario, da parte del creditore, essere in possesso di un titolo esecutivo quale cambiale, contratto o decreto ingiuntivo.
Il fatto che non vi sia un importo minimo da cui poi è possibile attuare un pignoramento, garantisce al creditore che può ricorrere alla procedura di esecuzione forzata. Tutto questo, anche per importi relativamente bassi.
Va specificato, però, che quest’azione non è particolarmente “amata” dai creditori: questo perché si tratta di un processo non solo abbastanza lungo, ma soprattutto molto costoso. I tempi di conclusione incerti e l’esposizione economica spesso fungono da deterrente per i creditori: quest’ultimi sono spesso aperti a proposte da parte dei debitori che vogliono rientrare almeno di una parte del debito.
Come avviene il pignoramento
Il pignoramento della prima casa è legato, come anticipato, ad un titolo esecutivo. Oltre a ciò, c’è da sapere che quest’operazione è disciplinata dal DPR numero 602/1073 (articolo 76 e seguenti): questo regola sia i limiti che le condizioni di espropriazione di un immobile. Il creditore deve, per legge, notificare al debitore l’atto in precetto; non si tratta altro che di un “invito” al pagamento del debito entro e non oltre il limite dei 10 giorni.
Entro massimo 90 giorni dalla notifica del precetto, il creditore deve obbligatoriamente notificare l’atto di pignoramento dell’immobile con un ufficiale giudiziario, portandolo a conoscenza di eventuali cointestatari di quel bene. Specifichiamo che solitamente, seppur non vi siano obblighi legali in merito, prima del pignoramento si iscrive una ipoteca sulla prima casa: questo adempimento non necessita di notifica. Questa fase consente al creditore di procedere con l’espropriazione dell’immobile anche in caso di trasferimento a terzi.
Pignorare la prima casa cointestata: è possibile?
Una domanda che sicuramente merita una risposta adeguata è: si può può pignorare la prima casa cointestata? La risposta è sì. Il pignoramento in tal caso viene eseguito sull’immobile per intero, con obbligo di divisione del prezzo e di rimborso del cointestatario del 50%.
Qualora il bene immobile fosse cointestato con il coniuge, il pignoramento si esegue alla stessa maniera. Va detto che il giudice prima di procedere alla vendita del bene valuta sempre se sia possibile procedere con una divisione dell’immobile, frazionando magari la proprietà per venderne una parte e concederne un’altra al comproprietario.
Pignoramento e Agenzia delle Entrate: info utili
Cosa succede in caso di pignoramento da parte dell’Agenzia delle Entrate? Ci sono delle cose molto importanti da sapere. Per prima cosa, sulla base della normativa attualmente in vigore, l’Agenzia delle Entrate è abilitata a pignorare un immobile soltanto quando il debito è pari a 20 mila euro o superiore. Oltretutto, va specificato che non viene automaticamente messa all’asta o pignorata l’abitazione.
Non è altro che una garanzia nei confronti del creditore per evitare che eventuali soggetti terzi possano poi avviare il pignoramento dell’abitazione. Ci dev’essere sempre però un avviso specifico da parte dell’Ente nei confronti del debitore. In tal caso, la prima casa non è pignorabile a patto che:
- Sia l’unica abitazione posseduta dal debitore;
- Abbia una destinazione catastale abitativa;
- Non deve essere considerata un bene di lusso e accatastata quindi nella categoria A/8.
Soltanto quando si parla di Agenzia delle Entrate, inoltre, va detto che non è possibile proseguire con un pignoramento qualora: il debito sia inferiore a 120 mila euro e il complesso di beni immobili di proprietà del debitore abbia un valore netto inferiore ai 120 mila euro. I creditori privati, invece, come visto precedentemente, non devono sottostare a dei limiti legati ad importi minimi.
L’espropriazione può essere, altresì, avviata qualora sia stata iscritta l’ipoteca, come specificato nell’articolo 77 del decreto del Ministro per i lavori pubblici del 2 agosto 1969. In caso di debiti, complessivamente superiori a 20 mila euro, allora si può porre ipoteca su un unico immobile di proprietà del debitore. Il discorso vale sia per immobili in usufrutto che di nuda proprietà.
Pignorare la prima casa: quando non è possibile?
Come abbiamo accennato precedentemente, è il DPR numero 602/1073 (articolo 76 e seguenti) a regolare tutto quello che riguarda il pignoramento immobiliare della prima casa, ma soprattutto a determinare eventuali limiti e condizioni in merito.
Specifichiamo che la prima casa non sia pignorabile qualora il creditore sia soltanto l’Agenzia delle Entrate, che agisce per nome dello Stato o della Pubblica Amministrazione. La legge stabilisce che non si può pignorare un’abitazione unica del debitore; difatti non si può pignorare la prima casa quando è intesa come luogo di residenza. Le condizioni che devono palesarsi affinché la prima casa non possa essere pignorata sono:
- Immobile è l’unico di proprietà del contribuente;
- l’immobile è il luogo di residenza del contribuente;
- l’immobile non è di lusso;
- non deve essere accatastato come abitazione civile di categoria A/8 e A/9.
Qualora anche solo una di queste sopracitate condizioni non sia presente, allora la casa sarà pignorabile e non vi saranno limitazioni nell’azione del creditore: per esempio, se il debitore possiede due case o una sola casa, ma si tratta di abitazione di lusso.
Abbiamo già parlato degli adempimenti del creditore, ma torniamo a specificarli per chiarezza. Quest’ultimo dovrà:
- provvedere ad una notifica di cartella esattoriale e aspettare 60 giorni;
- notificare un preavviso di ipoteca, e aspettare 30 giorni;
- iscrivere una ipoteca sulla casa del debitore e aspettare 6 mesi prima di avviare il pignoramento.