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Prestito garanzia casa: tutto quello che devi sapere

Il prestito garanzia casa, più noto come prestito vitalizio ipotecario, è una formula creditizia che ha sollevato notevoli polemiche nel nostro Paese sin dalla sua introduzione nell’ordinamento, avvenuta nel 2015 con la legge numero 44. Si tratta infatti di una formula che secondo molti osservatori sarebbe pericolosamente squilibrata a favore dell’ente che eroga i soldi, andando in pratica a ripercorrere sotto taluni aspetti i limiti della nuda proprietà e aggiungendo altri elementi negativi. Proprio per questo diventa necessario informarsi al meglio prima di optare per l’adozione di un finanziamento simile.

Cosa sono e come funzionano i prestiti con garanzia casa

Il prestito con garanzia casa, più noto come prestito vitalizio ipotecario è una formula disegnata appositamente per utenti che abbiano compiuto i 60 anni di età e abbiano intenzione di reperire liquidità aggiuntiva offrendo come contropartita una casa di proprietà, sulla quale viene ad essere accesa un’ipoteca. La banca interessata a sua volta corrisponde una parte del valore di mercato della casa ritagliandosi diritti ben precisi sulla sua proprietà. La somma in questione varia sulla base della perizia compiuta per l’accertamento e in particolare può attestarsi:
– al 15% per chi ha 60 anni o poco di più, crescendo con l’aumento dell’età;
tra il 50 e il 55% ove l’età sia intorno ai 90%.
Il calcolo del prestito ipotecario varia comunque in base al soggetto che lo propone, sulla base della policy adottata al riguardo, che può dipendere da fattori di svariato tipo.

La differenza con la nuda proprietà

Come si può notare, il prestito vitalizio ipotecario ricorda per molti aspetti la nuda proprietà. La differenza sostanziale tra le due formule è che in questo caso il possesso della casa rimane al soggetto che lo chiede dando la possibilità di riscattare l’ipoteca ai suoi discendenti, ma solo una volta che ne sia avvenuto il decesso. Proprio la ridotta convenienza dell’operazione ha però fatto sorgere nel corso del tempo notevoli perplessità tra gli esperti, in quanto agli eredi spetta il compito di restituire le somme percepite dal beneficiario, scegliendo tra tre opzioni:
1) la restituzione del prestito, in modo da riscattare l’immobile, comunicando la decisione presa entro e non oltre un anno dal decesso del beneficiario;
2) la vendita dell’immobile, i cui proventi andranno a coprire per una parte quanto dovuto alla banca e per il rimanente saranno divisi tra gli eredi. L’operazione deve però garantire sia gli stessi facendo in modo che l’importo del debito residuo non superi quello della vendita, che l’acquirente rendendo vane le pendenze che possono ostacolare la vendita;
3) cedere l’immobile alla banca, la quale può a sua volta venderlo non senza aver affidato il compito di valutarlo ad un perito in teoria indipendente. Una volta attuata la vendita, la banca tratterrà la parte di ricavato che le spetta, versando il restante agli eredi.

Risoluzione anticipata del vitalizio

Prestito vitalizio ipotecario
Prestito garanzia casa

Può anche accadere che il vitalizio ipotecario venga risolto in maniera anticipata. Una eventualità che si può verificare quando:
1) l’intestatario del vitalizio muore e gli eredi lasciano l’immobile alla banca, la quale può procedere alla vendita per estinguere il debito rimanente;
2) con il beneficiario ancora in vita, ma impossibilitato a pagare le rate mensili composte da interessi e spese, per 7 volte, anche non consecutive. Per scattare la definizione di ritardo, occorre che il pagamento non abbia avuto luogo nel periodo compreso tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza concordata;
3) ove avvenga il trasferimento in parte o totale della proprietà dell’immobile dato in garanzia o degli altri diritti reali o di godimento gravanti su di esso;
4) ove siano compiuti atti il cui effetto sia quello di limitarne in maniera significativa il valore.
Una volta che siano trascorsi 12 mesi dal verificarsi di una delle condizioni ricordate senza che il beneficiario abbia provveduto a rimborsare il finanziamento ricevuto, l’ente erogante può procedere alla vendita dell’immobile a prezzo di mercato, al quale dovrà essere decurtato il 15% per ogni anno sino al momento della vendita e utilizzare il ricavato per la copertura del credito rimanente.

Il trattamento fiscale

Quando si prende in considerazione uno strumento come il prestito vitalizio ipotecario, occorre tenere nel debito conto anche il trattamento fiscale cui esso è assoggettato. Che nel caso specifico comporta alcune agevolazioni, ovvero:
– l’esenzione dalle imposte di bollo, di registro, catastali e ipotecarie;
esenzioni dalle tasse relative a concessioni governative, ma contestuale versamento di una imposta sostitutiva pari allo 0,25% della cifra erogata dalla controparte ove si tratti di prima casa e del 2% nel caso contrario.
Per l’intera durata del prestito, il beneficiario dovrà poi continuare a versare le imposte dovute nel caso in cui l’immobile in oggetto non sia prima casa o lo sia, ma rientrando nella categoria delle abitazioni di lusso.

Conviene il prestito vitalizio ipotecario?

Chi chiede il mutuo ipotecario lo fa naturalmente per avere liquidità aggiuntiva, magari spinto dall’intervenuta riduzione della propria capacità reddituale. Si tratta però di una possibilità che molti analisti indicano come poco conveniente, a causa degli alti costi che caratterizzano il prestito ipotecario sulla casa. Basti pensare al riguardo che le proposte di prestito ipotecario di istituti come BNL o Unicredit propongono tassi di interesse che viaggiano attualmente a circa il doppio di quelli applicati ai tradizionali mutui ipotecari. Una caratteristica che gli addetti ai lavori attribuiscono principalmente a due fattori: l’incertezza sul valore dell’abitazione al momento in cui avverrà la vendita, che potrebbe avere luogo anche a distanza di decenni e gli oneri, finanziari e gestionali, che la banca deve sobbarcarsi per effettuarla. Proprio per questo motivo la somma che viene concessa dagli istituti che hanno adottato questa formula è da considerare abbastanza contenuta, rendendo in definitiva poco attraente il prodotto stesso all’utenza cui si rivolge, ovvero gli anziani possessori di abitazioni.
Occorre poi tenere in considerazione l’esponenziale crescita del debito derivante dalla capitalizzazione annuale degli interessi sulla somma erogata, che soprattutto nel caso di una lunga aspettativa di vita può infine erodere in un arco di tempo abbastanza ristretto l’intero valore dell’immobile offerto in garanzia.
Lo stesso valore in questione viene poi ad essere determinato da un perito nominato dalla banca, il quale sarà inevitabilmente portato a favorire il soggetto con cui collabora solitamente. Inoltre, nel caso in cui vengano a mancare in una prima fase gli acquirenti, il prezzo stabilito dalla perizia viene abbattuto di un 15% all’anno.

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