Tra i momenti cruciali nella vita di una persona o comunque sia di una coppia c’è sicuramente quello in cui si stipula un mutuo. Si tratta di un momento particolare, in cui hai l’idea che i tuoi sogni possano effettivamente diventare realtà. Ma ci sono una serie di informazioni essenziali di cui bisogna essere a conoscenza prima. Tra queste, senza ombra di dubbio troviamo l’importo massimo mutuo. Quando possiamo richiedere alla banca? Cerchiamo di capire quali siano i criteri di scelta.
Importo massimo erogabile
Di solito, l’importo massimo erogabile da un istituto bancario equivale all’80% del valore di mercato dell’immobile che è oggetto di ipoteca. Difatti, questo vuol dire che non è possibile ottenere un finanziamento pari o superiore al prezzo di un’abitazione che vorremmo acquistare. Per esempio, se l’abitazione che vorremmo comprare ha un costo di 300 mila euro, la banca non potrà erogare più di 240 mila euro.
C’è, però, un’eccezione da tenere in considerazione quando si parla di importo massimo mutuo. Nella delibera CICR dell’anno 1995 si nota come l’ammontare massimo di finanziamenti di credito fondiario sia del’80% del valore dell’immobile ipotecato o del costo delle opere da eseguire su di esso. Questa percentuale può arrivare al 100% qualora vengano presentate delle garanzie integrative: parliamo di fideiussioni bancarie, nonché cessioni di annualità, polizze assicurative o contributi a carico dello Stato e di Enti pubblici. Tutti i criteri sono esplicati dalla Banca d’Italia.
Difatti, per ottenere un mutuo ad importo massimo del 100% si devono per forza di cose presentare delle ulteriori garanzie oltre all’ipoteca. Le banche, però, a prescindere da tutto, difficilmente concedono un prestito al 100% dell’importo del valore dell’immobile, e questo per un motivo molto semplice. Il sistema bancario necessita di tutelarsi in caso di inadempienze del mutuatario. Una situazione in cui il debitore è moroso, con una casa ipotecata espropriata e messa quindi all’asta, difficilmente permetterebbe alla banca di ricavare il prezzo effettivo del valore dell’immobile e quindi andrebbe incontro ad una perdita economica.
Valutazioni bancarie: ecco cos’è il Loan to Value
Appare evidente che le banche debbano fare delle valutazioni necessarie prima di erogare, eventualmente, un mutuo. Tra quelle più importanti troviamo sicuramente il calcolo del rischio, meglio conosciuto come Loan to Value. Si tratta di un valore che si ottiene grazie al rapporto tra la somma richiesta come prestito alla Banca e il valore dell’immobile ipotecato. Quanto più è alto questo valore, maggiori saranno i rischi assunti dalla banca e quindi minori le probabilità che possa concedere un mutuo.
Questo rapporto è espresso in percentuale. La banca è in grado grazie ad esso di decidere se concedere oppure no il finanziamento al richiedente. Nella fattispecie, possiamo dire che ci sia un valore particolarmente negativo che quasi certamente spinge la banca a declinare la richiesta di mutuo. Stiamo parlando dell’80%: quando il valore di rischio è dell’80% o superiore, generalmente la banca rifiuta la concessione del mutuo, salvo rari casi.
Importo massimo mutuo: considerazioni sul reddito
Tra le altre importanti valutazioni che pone in essere una banca prima di concedere un mutuo, troviamo l’analisi della situazione economica del richiedente. Nella maggior parte dei casi, la possibilità di ottenere il mutuo, così come la quantità di denaro possibilmente ottenibile dipende soprattutto dal reddito e dalla busta paga. Ecco allora alcuni requisiti che le banche ritengono necessari:
- Stabilità del reddito – Per prima cosa è necessario, per ottenere un mutuo, possedere un lavoro fisso che garantisca uno stipendio mensile. A prescindere dal fatto che si parli di lavoro dipendente o di lavoro autonomo (cosa che non è particolarmente vincolante), è quasi certo che un lavoratore precario o comunque occasionale, abbia delle difficoltà enormi ad ottenere un mutuo. Questo perché vengono a mancare garanzie economiche per la banca necessarie;
- Garanzie solide – Un altro fattore necessario per la banca riguarda la solidità delle garanzie del richiedente. L’ipoteca sull’immobile è, difatti, la garanzia più comune ma qualora l’affidabilità creditizia del richiedente non fosse ritenuta particolarmente solida, allora potrebbero essere richieste altre garanzie affinché la banca possa tutelarsi da inadempienze eventuali;
- Rapporto rata-reddito basso – Infine, il rapporto rata reddito ricopre un ruolo essenziale. Questo rapporto sta ad indicare la possibilità di rimborsare il debito da parte del richiedente, nonché l’importo massimo delle rate del mutuo. La rata del mutuo, difatti, non deve superare per un terzo il reddito mensile del richiedente.
Insomma, se si considera specialmente quest’ultimo fattore, i calcoli sono abbastanza semplici. Difatti, se il nostro stipendio sarà, per esempio, di 1200 euro, la rata mensile massima del mutuo non potrà superare i 400 euro circa.
Questi calcoli, però, sono validi solo in caso in cui non siano presenti altri debiti in essere: la banca, infatti, tiene anche conto della situazione finanziaria del richiedente in toto, raccogliendo delle informazioni relative ad eventuali altri finanziamenti in essere, accesi in passato e soprattutto in fase di rimborso. Ci sono, però, degli strumenti ad hoc che vengono messi a disposizione per poter calcolare in maniera praticamente automatica questo rapporto. La banca ha a disposizione una serie di strumenti che le consentiranno di risalire alla storia finanziaria del cliente in maniera completa.
Quota capitale e quota interessi
Sarebbe il caso anche di chiarire un aspetto circa la rata del mutuo. Quest’ultima è composta da due quote, la quota capitale e quella interessi. Nel primo caso si tratta della quota che è destinata a rimborsare la somma ottenuta in prestito; la seconda è la quota riferita agli interessi applicati dalla banca al finanziamento
Le due quote non sono mai ripartite in egual misura, questo perché la maggior parte delle banche italiane o comunque degli intermediari finanziari che sono abilitati ad erogare prestiti, calcolano i piani di ammortamento con un sistema che nel gergo viene definito “alla francese”, ovvero viene previsto prima il rimborso degli interessi e poi della quota capitale. Le rate sono costanti durante tutto il periodo.
Ciò significa che le rate che noi versiamo sono composte all’inizio del periodo di rimborso da una quota di interessi molto più consistente rispetto all’altra quota, la quale però scenderà andando avanti con il rimborso delle rate (a fronte di una quota capitale che aumenterà poi col passare del tempo).
