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Mutuo fondiario o ipotecario: definizioni e differenze

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Quando si parla di mutuo, i termini fondiario e ipotecario vengono utilizzati comunemente ma… non sempre con la necessaria cautela e consapevolezza.

Ma che cosa si intende con mutuo fondiario? E che cos’è il mutuo ipotecario? Quali sono i termini in comune, e quali quelli divergenti?

Scopriamolo insieme in questo breve approfondimento.

Cos’è il mutuo fondiario: definizione e caratteristiche

Iniziamo con l’inquadrare meglio il concetto di credito fondiario: un mutuo che – come sancito dall’art. 38 del TUB – ha per oggetto la concessione da parte delle banche di un finanziamento a medio lungo termine garantito da ipoteca di primo grado sugli immobili.

Il mutuo fondiario è concesso per finanziamenti a medio o lungo termine (intendendo per tali quelli superiori ai 18 mesi), con ammontare definito entro l’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. A volte gli intermediari bancari sono portati a concedere mutui anche con loan-to-value maggiori all’80%: in questo caso, di norma, acquisiscono delle garanzie aggiuntive all’ipoteca di primo grado sull’immobile, come le polizze assicurative, le fideiussioni, e così via.

Cos’è il mutuo ipotecario: definizione e caratteristiche

Anche il mutuo ipotecario è una forma di finanziamento a medio o lungo termine, attraverso cui il cliente di una banca riceve una somma di denaro da rimborsare nel corso del tempo in un piano di ammortamento che potrà avere rate di importo costante o variabile.

L’obiettivo del mutuo ipotecario, intuibilmente, è quello di acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, ma niente vieta che il finanziamento possa essere utilizzato anche per sostituire o rifinanziare altri mutui, già ottenuti per la stessa finalità. L’aggettivo “ipotecario” è legato al fatto che il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile.

Differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario

Il mutuo fondiario (art. 38 TUB) e il mutuo ipotecario (art. 42 TUB) hanno evidenti punti in comune e altrettanto evidenti e profonde differenze.

In particolar modo, il mutuo fondiario è generalmente destinato a finanziare l’acquisto di un immobile, mentre il mutuo ipotecario prevede diverse finalità come ad esempio il consolidamento dei debiti o la liquidità. È inoltre vero che il mutuo fondiario è anche ipotecario, mentre potrebbe non essere vero il contrario: non tutti i mutui ipotecari sono infatti mutui fondiari.

Inoltre, il mutuo fondiario:

  • ha un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% del capitale finanziato, che invece è del 2% per i mutui ipotecari per l’acquisto o la ristrutturazione della seconda casa
  • ha durate generalmente più lunghe, tanto che i più giovani possono ricorrere a un mutuo fondiario anche per durate pari a 40 anni
  • è un finanziamento il cui capitale erogabile non può eccedere l’80% del valore di perizia della casa (il c.d. loan-to-value)
  • può avvantaggiarsi di imposte ipotecarie e catastali più basse, così come più basse sono generalmente le spese notarili
  • è un finanziamento di norma più conveniente anche per quanto attiene i tassi di interesse applicati al capitale oggetto di debito
  • ha un’ipoteca che deve necessariamente essere di primo grado sull’immobile
  • ha interessi e oneri accessori che possono essere portati in detrazione in sede di dichiarazione dei redditi.

Dunque, nel caso di scelta di un mutuo ipotecario non c’è diritto alla detrazione degli interessi passivi e degli oneri accessori. I costi potrebbero dunque risultare complessivamente più elevati rispetto a un mutuo fondiario.

Conviene il mutuo fondiario o ipotecario?

Dalla lettura del riassunto che sopra abbiamo riportato, potrebbe emergere una maggiore convenienza del mutuo fondiario rispetto al mutuo ipotecario. Ma è davvero così?

In realtà, tutto dipende dalla finalità per cui si domanda il finanziamento.

Se infatti stiamo domandando il finanziamento per l’acquisto o per la ristrutturazione di un’abitazione principale, probabilmente la maggiore convenienza sarà riconducibile alla richiesta di un mutuo fondiario, che può garantire la debitore tutti i vantaggi che sopra abbiamo brevemente descritto.

Nel caso in cui invece si abbia bisogno di acquistare o ristrutturare la seconda casa, fare un consolidamento dei prestiti o ottenere nuova liquidità, allora risulterà essere conveniente richiedere il mutuo ipotecario.

Insomma, mutuo fondiario e mutuo ipotecario difficilmente possono essere posti in confronti diretto, visto e considerato che ciascuno si “occupa” di una diversa finalità.