Mutui: non certo veloci, ma possono essere convenienti

Stai pensando ad un mutuo, ovvero un finanziamento di una cosa veramente importante, come una casa o un appartamento ad esempio? E’ un tema delicato, e vogliamo che tu ti informa il più possibile per poter essere in grado di trovare il mutuo che fa per te. Si tratta del finanziamento meno veloce di tutti, e questo articolo ti spiega perché è così.

Di seguito trovi tutto ciò che devi assolutamente sapere: requisiti, tipi di mutuo, calcolo rata, differenza con i prestiti personali e infine alcune regole importanti da seguire per non avere brutte sorprese.

Sei pronto? Andiamo!

Scopri tutto sui mutui!

Quali tipi di mutuo esistono?

Di base esistono due tipi di mutuo che possono essere offerti entrambi a svariate condizioni e tassi di interesse.

  1. Mutuo finalizzato: Si ottiene una somma di denaro per acquisire una cosa precedentemente definita. Può trattarsi del finanziamento di una macchina nuova, ma anche di un’immobile. Un mutuo finalizzato per immobili si chiama ipotecario o fondiario: Sono forme di finanziamento riservate al acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di un’immobile. La differenza tra i due è che il mutuo fondiario è quello per finanziare la prima casa.
  2. Mutuo liquidità: Accessibile esclusivamente a chi è già proprietario di un’immobile senza ipoteca. Si tratta di un prestito di solito ad un’alta cifra di denaro che a volte può essere più conveniente di un prestito personale.

Di seguito ci occupiamo del mutuo più conosciuto, ovvero quello per finanziare la tua casa.

Come si caratterizza il mutuo ipotecario?

A differenza di un’altro mutuo finalizzato o di un prestito personale, il mutuo ipotecario si basa sempre su due pilastri:

  1. Garanzia ipotecaria: La casa costituisce un titolo esecutivo per la banca e, affinché la si sta ancora pagando, la banca può venderla se non non si riesce a pagare le rate del mutuo.
  2. Un flusso di reddito: La seconda garanzia richiesta dalla banca è lo stipendio di chi paga il mutuo, oppure altri introiti regolari, altre garanzie o un garante.

Per via dell’alta somma di denaro necessaria per la casa si tratta di un finanziamento a lunga durata di solito non inferiore a 10 anni.

Quanti soldi si possono chiedere alla banca per la casa?

Non c’è una cifra esatta in quanto dipende dalla propria situazione finanziaria e dal valore della casa che si vuole pagare con il mutuo.

Di solito la somma di denaro prestata dalla banca non va oltre l’80% del valore della casa. I 20% restanti sono da portare dal richiedente stesso.

Cosa vuol dire “valore della casa” per la banca? Dovendosi tutelare, la banca NON calcola l’80% del prezzo di acquisto della casa documentato dal notaio, ma calcola l’80% del valore stimato dal perito.

Ad esempio, se compri una casa al prezzo di 120.000 euro, che secondo quanto stabilito dal perito scelto dalla banca vale 100.000 euro, essa finanzia solo un massimo di 80.000 euro mentre tu devi portare già 40.000 euro.

Dove trovare un mutuo 100%?

E’ raro che la banca accetti di finanziare un mutuo che copre il 100% del valore della casa e che quindi a te non richiederebbe alcun acconto iniziale.

Per la banca un finanziamento del genere costituisce un rischio molto alto, ma non conviene neanche a te: Gli interessi saranno talmente alti che ci vorrebbe uno sforzo economico enorme per pagare questo mutuo fino alla fine. A molta gente ha già rovinato economicamente e il rischio di finire in pignoramento è alto.

In ogni caso ti consigliamo caldamente di consultare un esperto finanziario specializzato che sappia analizzare bene la tua situazione finanziaria e dirti cosa conviene fare.

Mutuo verde – un mutuo speciale per chi punta sull’impronta energetica

Essendo raro di trovare un mutuo 100%, esistono però altre possibilità di

  • aumentare il possibile contributo della banca
  • ottenere condizioni migliori

Questo è possibile con un cosiddetto mutuo verde, anche chiamato mutuo green. Ottenere questo mutuo speciale è possibile se:

  • costruisci una casa nuova seguendo rigorosamente tutti gli standard che deve applicare una casa ecologica
  • compri una casa o un appartamento e ti impegni a preparare la nuova abitazione per farla diventare più ecologica
  • vuoi ristrutturare la tua casa/il tuo appartamento in tal senso.

La cosa stupenda è che non solo potrai ottenere più soldi a condizioni migliori di un mutuo standard, ma risparmierai anche sulla bolletta della luce in futuro!

Mutuo ipotecario e fondiario: Meglio tasso fisso o variabile?

Sicuramente hai già sentito che il mutuo per acquistare la tua casa può avere un tasso fisso o variabile. Ma quale conviene di più? La risposta sincera è che dipende sempre dalla situazione e quella del mercato. Ognuno può essere conveniente o meno, a seconda il periodo in cui chiedi il mutuo.

Per sapere di cosa ti parlerà la banca, è necessario informarsi bene su questi due concetti ben distinti e sulle loro sottoforme.

Nota: Esistono anche mutui che permettono di cambiare tra tasso fisso e tasso variabile ogni paio di anni.

Il mutuo a tasso fisso

Avere un mutuo a tasso fisso vuol dire che, a partire dalla prima e fino alla ultima rata, la somma di denaro da pagare è sempre la stessa.

I vantaggi del mutuo a tasso fisso:

  • Le rate sono sempre uguali. Questo permette di sapere sempre a quanto ammonta la prossima rata, senza sorprese.

Gli svantaggi del mutuo a tasso fisso:

  • E’ in generale più caro del mutuo a tasso variabile, visto che nel momento in cui si stabilisce il mutuo, viene “comprato” un tasso fisso per tutta la durata di esso.

Mutuo a tasso variabile

Il mutuo a tasso variabile si orienta di solito sul Euribor a 3 mesi. L’ammontare di ogni rata dipende quindi dal andamento dei tassi del mercato.

In periodi con tassi bassi conviene il mutuo a tasso variabile, perché si paga di meno. Dall’altra parte, se i tassi aumentano, aumenta anche la rata da pagare.

E’ vero che le rate non sono mai uguali con un mutuo di questo tipo, ma viene spesso stabilito un tetto minimo e un tetto massimo per tutelare sia la banca sia il mutuatario. Il tetto per il tasso massimo variabile si chiama Cap, mentre il tasso minimo pagabile viene chiamato Floor.

Se la banca non ti offre il Cap sul mutuo variabile, parla con il tuo referente. Probabilmente sarà concesso ma a condizioni extra, come l’inserimento di un Floor.

Vantaggi e svantaggi del mutuo a tasso variabile

Vantaggi

  • Il tasso di interesse di solito è più basso con un mutuo a tasso variabile rispetto ad un mutuo con tasso fisso.

Svantaggi

  • si dipende totalmente dallo sviluppo del mercato
  • è più rischioso, ma almeno c’è un tetto massimo
  • non si sa mai a quanto ammonta la prossima rata da pagare. Anche se con il cap e floor si sa almeno la somma massima e minima  che si andrà a pagare.

Come viene calcolata la rata del mutuo variabile?

La quota mensile da pagare viene calcolata con il debito residuo più il tasso di riferimento.

Ammortamento alla maniera italiana o francese

Per l’ammortamento del mutuo a tasso variabile e fisso ci sono tante soluzioni diverse, ma ci sono due soluzioni principalmente usate: la maniera italiana e la maniera francese. Attualmente viene usata molto di più quella francese.

Il sistema di ammortamento non riguarda ovviamente solo i mutui, ma qualsiasi prestito che restituisci a rate.

In generale vale questo calcolo, sia per i mutui a tasso fisso sia a tasso variabile:

1 rata = una quota capitale + una quota di interessi

Questo vuol dire che ogni rata che paghi è costituita da una parte dei soldi che hai preso in prestito (quota capitale) e una parte degli interessi che la banca stabilisce nel contratto.

Ripetiamo: il calcolo riportato sopra è sempre valido, non importa se le rate sono sempre identiche o se variano mese per mese.

Ammortamento francese

Oggi, in Italia si usa prevalentemente il piano di ammortamento francese.

Questo cosa vuol dire per te? Che le rate che paghi inizialmente sono composte quasi solo dalla quota di interessi e poco dalla quota capitale. Con il tempo, la quota interessi diminuisce e pagherai sempre di più sulla quota capitale.

L’ammortamento alla francese può essere usato sia per mutui a tasso variabile sia per mutui a tasso fisso.

Ammortamento italiano

A differenza con l’ammortamento francese, la quota capitale rimane sempre fissa, dalla prima rata fino all’ultima.

Quello che cambia è la quota di interessi: questa viene calcolata basato sul debito residuo da restituire.

Cosa significa per te? Significa che le rate da pagare sarebbero alti all’inizio e diminuirebbero col tempo.

I requisiti per ottenere un mutuo per la casa

Visto che il mutuo per la casa si basa su due garanzie per la banca, ovvero la casa stessa da finanziare e la stabilità finanziaria del richiedente, un requisito imprescindibile è la certezza della banca che tu riesca a pagare sempre le rate del mutuo.

Da un paio di anni fino ad oggi può infatti risultare molto conveniente accendere un mutuo: Gli interessi sono ai minimi storici, il che vuol dire che il finanziamento della casa al momento costa tendenzialmente meno del solito. Per questo, ma anche per il numero crescente di contratti a tempo indeterminato, il numero di richieste di mutui, soprattutto da persone sotto i 35 anni, si trova in forte crescita negli ultimi anni.

Perché ti raccontiamo quanta gente ormai ha preso un mutuo per approfittare degli interessi bassi? Perché ha delle conseguenze sui requisiti per un mutuo. I pochi interessi rendono questo finanziamento ormai meno accessibile a chi non offre garanzie ottimali alle banche. I guadagni per loro attualmente sono meno del solito, e quindi c’è un massimo interesse di scegliere solo clienti che con molta probabilità riescono a pagare le rate.

Detto ciò, vediamo quali requisiti sono richiesti dagli istituti creditizi. Iniziamo con i requisiti di base, a prescindere dalla situazione lavorativa:

  • Il richiedente deve essere maggiorenne. La età massima varia da banca a banca, dai 70 ai 80 anni.
  • Si deve essere o residente in Italia o essere cittadino italiano o dell’Unione Europea, oppure avere un regolare permesso di soggiorno.

Oltre ai requisiti di base, la banca ha bisogno di valutare la capacità di rimborso del richiedente. Per quasi tutti è possibile avere un mutuo in qualche modo, ma ci sono casi più avvantaggiati di altri.

La situazione ideale è avere un contratto a tempo indeterminato

Se hai un contratto a tempo indeterminato e non hai mai passato un periodo da cattivo pagatore o altri problemi finanziari, la banca concede il mutuo più facilmente.

Quel che ti può capitare comunque è che dopo le dovute verifiche la banca ritiene poco affidabile il tuo datore di lavoro – giudizio che poi ricade su di te. Quindi: neanche con un contratto a tempo indeterminato tutte le banche danno esito positivo.

I mutui per lavoratori a tempo determinato

Tutto cambia purtroppo se hai un contratto a tempo determinato: Con un contratto a scadenza le probabilità di avere un mutuo si riducono, ma portare un garante potrà eventualmente aiutare a sbloccare la situazione. Un’altra possibilità sono ulteriori garanzie che puoi portare, come un’immobile di proprietà.

Ti consigliamo inoltre di informarti su eventuali fondi a tua disposizione, come il fondo garanzia per i mutui per la prima casa. Questa agevolazione probabilmente finirà nei prossimi primi mesi del 2019, visto che non è stata rinnovata con la legge di bilancio 2019, ma conviene accertarti ogni tanto se vengono stanziati nuovi fondi.

Anche i pensionati possono accendere un mutuo?

Sì, anche se sei in pensione puoi trovare una banca che ti concede un mutuo. Ci sono però alcune restrizioni:

  • C’è un limite di età che varia a seconda della banca;
  • La banca vorrà qualche garanzia in più, ad esempio l’obbligo degli eredi di rimborsare il mutuo;
  • La durata di solito è più corta e si limiterà probabilmente ad un massimo di 10 anni;
  • La somma concessa sarà probabilmente più contenuta rispetto alla somma erogata per il mutuo di una persona più giovane.

Posso avere un mutuo anche da libero professionista?

Sì, anche se sei un libero professionista è possibile accedere ad un mutuo, ma è più difficile trovare una banca che accetti il finanziamento.

Tieni anche conto che è probabile che la banca concede meno soldi rispetto a quanto approverebbe a persone con contratto indeterminato.

Le regole per avere un mutuo da freelance sono queste:

  1. Devi trovare la banca giusta. La maggior parte delle banche non accetta un reddito da partita IVA come garanzia.
  2. E’ molto meglio se stai comprando casa insieme al compagno/ la compagna che abbia un contratto indeterminato. Comunque, anche questo non è una garanzia per ottenere il mutuo.
  3. Nel dubbio ci vuole un garante. C’è una soglia di età massima per i garanti che può variare da banca in banca. Alternativamente, come garanzia aggiuntiva possono essere accettati anche ulteriori redditi, come ad esempio da un’immobile di proprietà data in affitto.

Info: Come detto già sopra, è bene se ti informi su eventuali fondi a tua disposizione, come il fondo garanzia per i mutui per la prima casa che sembra finire presto.

Come si fa domanda per il mutuo?

Hai già trovato la casa o l’immobile dei tuoi sogni e ora che ti sei fatto un’idea sui tipi e requisiti sei pronto a prendere il portafogli per andare nella tua banca di fiducia?

Fermati un attimo. Avrai bisogno di portare alcuni documenti per fare la richiesta di mutuo se la banca è interessata a finanziarti.

Cosa devi portare in banca per chiedere un mutuo

In generale, consigliamo di portare tanta documentazione quanto puoi, per non dover tornare a casa a pratica non avviata. Dipendente dal tuo caso individuale o da politiche interne la banca potrà voler vedere più di quanto riportato qui.

Quello che devi assolutamente portare, sono alcuni documenti originali e una loro fotocopia:

  • carta d’identità o passaporto,
  • codice fiscale o tessera sanitaria
  • documenti relativi all’immobile (atto di proprietà dell’immobile, documento che attesta l’inesistenza di ipoteche sulla casa, eventuali preventivi su lavori da fare,…),
  • documenti reddituali (estratto conto, le ultime buste paga e il CUD o la dichiarazione dei redditi)
  • se sei cittadino UE porta anche il certificato di residenza,
  • se sei cittadino Extra UE porta il certificato di residenza e il permesso di soggiorno.

Le fasi di richiesta mutuo

Dopo aver visionato i documenti e nel caso che l’impiegato della banca è d’accordo di vedere con te le possibilità contrattuali per un mutuo, parte una relativamente lunga procedura di verifiche da parte della banca. Saranno coinvolti anche un notaio e un perito che hanno bisogno dei loro tempi per lavorare.

Ecco perché il mutuo è il prestito meno veloce di tutti.

Qui ti elenchiamo in maniera breve tutte le fasi di richiesta mutuo:

  • Istruttoria: La banca raccoglierà informazioni sulla tua situazione lavorativa, sul tuo datore di lavoro, le tue finanze e, se sarebbe necessario un garante, anche sulla persona nominata. Le verifiche si dividono in due parti: La preistruttoria e l’istruttoria.
  • Delibera: Si tratta di un atto formale in cui la banca ufficializza di essere d’accordo a fare da mutuante per te. Spesso dipende dalla banca se per fare la delibera vuole aspettare l’esito del perito o se procede già prima.
  • Perito: La somma massima che potrà essere impegnata dalla banca per il tuo mutuo dipende dalla perizia, cioè dal valore di mercato stimato dal perito. Non conta la somma richiesta dall’attuale proprietario della casa.
  • Chiamata in atto, stipula del mutuo: Ora è compito tuo di scegliere un notaio che elaborerà un RNP ovvero una relazione notarile preliminare che documenterà la storia degli ultimi vent’anni dell’immobile che intendi comprare. in questa fase l’attore principale sarà il notaio, che avrai scelto tu e al quale avrai dato per tempo i documenti dell’immobile. Dalla consegna del documento, la banca ha circa 5 o 6 giorni lavorativi per fissare la data per l’atto di mutuo.
  • Rogito: Fare il rogito vuol dire fare un appuntamento finale dove saranno presenti tutte le parti coinvolte: banca e notaio, il venditore della casa, eventuali garanti e il comutuatario se non prendi il mutuo da solo/a. Si inizia con l’atto di compravendita per poi finire con il contratto del mutuo. Tutti firmano e ti vengono consegnate le chiavi dell’immobile acquistato.
  • Erogazione soldi: la banca può decidere quando esattamente eroga i soldi. E’ meglio chiarire questo punto prima del giorno del rogito per evitare litigi con il venditore della casa. Comunque, parliamo di un massimo di 11 giorni per l’erogazione della somma concordata.

Devo tenere il mutuo sempre così come stabilito inizialmente?

No. E’ possibile cercare di ottenere condizioni migliori o anche estinguere il mutuo prima del previsto.

Se stai cercando condizioni migliori, ti raccomandiamo di cercare di rinegoziare il mutuo con la tua banca. Se non dovesse portare ad un risultato soddisfacente, c’è comunque un’altra possibilità che non piacerà alla tua banca ma che dovrebbe accettare: Parliamo della surroga.

Cosa è una surroga di mutuo?

Fare una surroga vuol dire trasferire il mutuo in un’altra banca che offre condizioni migliori.

Un intervento legislativo del 2007, che ha deciso la trasferibilità del mutuo, garantisce che la surroga del mutuo deve essere gratuita se porti lo stesso capitale. Se devi fare interventi aggiuntivi come ristrutturare la casa, la surroga non è più gratuita e ci sarà bisogno anche di un nuovo atto notarile.

Speriamo di averti dato una buona vista d’insieme sui requisiti, i tipi e la procedura da seguire per avere un mutuo per la casa dei tuoi sogni.

Puoi fare una simulazione direttamente qui: