Ti stai chiedendo in quali casi l’Agenzia delle Entrate può provvedere ad ipotecare la prima casa? Sicuramente si tratta di un quesito non di poco conto che per ricevere risposta necessita dell’analisi di una serie di fattori determinanti a comprendere la situazione fiscale e soprattutto di eventuali carichi pendenti.
Ipotecare la prima casa: precisazioni
L’ipoteca è una vera e propria forma di tutela grazie alla quale un creditore si può proteggere dal pericolo di eventuali insolvenze di un debitore. Nello specifico, parliamo di un diritto reale di garanzia e riguarda i beni immobili prevalentemente.
Difatti, l’ipoteca concede al creditore la precedenza sul ricavato in caso di liquidazione dell’ipoteca rispetto ad altri creditori. Il vantaggio per il debitore è che questo dispone di un immobile acquistato ed una volta estinto il mutuo, per esempio, procederà soltanto alla cancellazione dell’ipoteca. Questo in caso di mutuo ipotecario. In generale, parliamo di un diritto di espropriare un bene vincolato a garanzie del credito.
Chi avesse interesse a sapere cosa si rischia e soprattutto se rischia un eventuale provvedimento di questo tipo, dovrebbe prima munirsi di un estratto ruolo aggiornato: si tratta di un elenco dell’Agenzia delle Entrate che permette di conoscere i propri debiti nei confronti degli Enti Statali. Solo in questa maniera si potrà effettivamente sapere quali sono gli importi e soprattutto le date di notifica.
Il primo chiarimento in merito, però, deve essere legato alla distinzione tra i concetti di Pignoramento ed Ipoteca. Quando parliamo di Pignoramento, facciamo riferimento all’atto attraverso cui l’ufficiale giudiziario, per ordine di un giudice, procede all’ingiunzione al debitore di mettere a disposizione dei beni mobili od immobili quali garanzia del creditore. Difatti, è la prima tappa verso una espropriazione forzata.
Nel secondo caso, quando parliamo di Ipoteca, facciamo riferimento ad un diritto attraverso cui il creditore può procedere ad espropriare al debitore insolvente uno o più beni vincolati a garanzie del suo credito.
Ma cosa deve succedere affinché l’attività di riscossione sia legittima? Scopriamolo insieme.
Comunicazione iscrizione ipotecaria
La possibilità di ipotecare la prima casa passa da una comunicazione necessaria da parte dell’Agenzia delle Entrate. Dopo la notifica della cartella di pagamento, lo stesse Ente deve attendere che termini il periodo che è assicurato dalla legge per garantire al contribuente la possibilità di un pagamento spontaneo della cartella di pagamento (in caso di intimazione di pagamento) oppure attivarsi circa le possibili azioni difensive. Sono 60 i giorni utili per impugnare e ricorrere alla Commissione Tributaria.
Dopo i 60 giorni sopracitati, l’Agenzia delle Entrate deve accelerare i tempi: sì, perché ha solo un anno di tempo per procedere poi in via esecutiva. Se è stata notificata una intimazione di pagamento, invece, si parla di soli 6 mesi.
Si badi bene che qualora l’Agenzia delle Entrate non abbia proceduto esecutivamente in determinati termini, allora non potrà più procedere ad aggredire il patrimonio del contribuente moroso. La cartella esattoriale deve essere sempre notificata.
Difatti, prima di iscrivere l’ipoteca, l’Agenzia delle Entrate ha l’obbligo di informare per iscritto il contribuente. Tale comunicazione deve essere utile al contribuente di effettuare delle osservazioni e delle eccezioni qualora qualcosa non quadri. Questa comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria non è facoltativa ma è un atto dovuto.
Riscossione coattiva: tutele
Ci sono delle norme specifiche che consentono la tutela del contribuente in riferimento alla riscossione coattiva da parte dello Stato Italiano legata ad una iscrizione ipotecaria di un immobile. Va detto, ad esempio, che il debito debba essere superiore ai 20 mila euro. Quindi, sotto questa soglia, non è possibile per l’Agenzia delle Entrate “toccare” gli immobili ma si dovrà procedere con attività esecutive quali pignoramento mobiliare presso terzi.
Qualora, quindi, venga ricevuta una cartella esattoriale, intimazione di pagamento, dell’importa di 25 mila euro, per esempio, basterà pagare la differenza per evitare rischio di ipoteca (in tal caso, 6 mila euro).
Ci sono da vare diverse precisazioni in relazione alla prima casa. Troppo spesso si sente che la prima casa sia impignorabile, ma ciò non è del tutto vero. Non è sempre così. In certi casi, è possibile aggredire una proprietà che risulti essere prima casa.
Nella fattispecie, se il debito nei confronti dell’Agenzia delle Entrate fosse superiore ai 120 mila euro, allora la prima casa potrebbe essere oggetto di esecuzione. Oltre al valore, però, ci sono una serie di condizioni effettive da tenere a mente. Per esempio, l’iscrizione dell’ipoteca è fondamentale per poter poi procedere al pignoramento e alla messa all’asta. Dopo 6 mesi, qualora il debitore non avesse estinto il debito, oppure non fosse intervenuto con provvedimento giudiziario, allora si potrà procedere all’espropriazione.
Iscrizione ipoteca prima casa
L’Agenzia delle Entrate può iscrivere ad ipoteca la prima casa del debitore. Ci sono, però, ulteriori precisazioni da fare. Per esempio, se il bene non è di lusso (quindi categoria catastale A/8 e A/9) e qualora si parli di un unico immobile del debitore stesso, destinato ad uso abitativo, oltre che sede di residenza da parte del contribuente, allora l’ipoteca non può precedere mai il pignoramento.
Tutto questo vale anche se il debito residuo superasse i 120 mila euro. Per esempio, quindi, se il contribuente fosse in possesso di un solo immobile, con residenza in un altro luogo, soltanto spostando la residenza in quell’immobile potrebbe evitare che questo venga pignorato.
Valore dell’ipoteca
L’ipoteca viene generalmente iscritta sull’immobile per un importo che è pari al doppio dell’importo complessivo della somma che è dovuta dal debitore: quindi, in caso di debito di 200 mila euro, il valore dell’ipoteca sarà di 400 mila euro.
Un indirizzo giurisprudenziale, però, ha precisato come non si possa iscrivere ipoteca su di un bene il cui valore è notevolmente superiore a quello dell’ipoteca stessa. Se, per esempio, l’Agenzia delle entrate vantasse un debito di 60 mila euro nei confronti di un contribuente, iscrivendo un’ipoteca di 120 mila euro su un bene che ne vale 300 mila, questa ipoteca potrebbe essere annullata dal giudice perché si verificherebbe una “manifesta sproporzione”.
In questo caso, quindi, il contribuente può far rilevare la sproporzione notevole in sede di contradditorio preventivo, già all’atto del ricevimento del preavviso di ipoteca.
